ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".

Экономические функции участников рынка строительства жилья

Рынок строительства жилья является сферой создания и обращения первичного жилья. Особенности и специфичность первичного жилья как товара требует формирование понятийно-категориального аппарата, через который отразятся экономические функции и характер отношений участников рынка строительства жилья.

Сложившийся терминологический аппарат, используемый для обозначения явлений рынка строительства жилья, содержит ряд понятий, не отражающих реальные функции и отношения участников рынка строительства жилья. Прежде всего это относится к использованию термина "инвестиции" и производные от него словосочетания: инвестиционно-строительная компания, инвестиционно-строительный комплекс, инвестиционно-строительный договор и т.д.

Материально-имущественные характеристики (долгосрочность последующего использования, высокая стоимость, выполняемые функции) относят первичное жилье к "основным фондам". Приобретение первичного жилья, в том числе путем финансирования его создания или последующей оплаты после сдачи в эксплуатацию, является инвестиционным вложением.

Особенностью первичного жилья является реальный характер его происхождения, т.е. в результате деятельности реальной экономики - производства. Первичное жилье является товаром, который приобретается время строительства или непосредственно сразу после его завершения.

В этом отличие приобретения первичного жилья от инвестиций путем вложения в ценные бумаги. Из сферы рынка ценных бумаг заимствованы термины "первичный" и "вторичный" рынки. "Реальный" характер первичного жилья требует учета особенностей рынка строительства жилья и избегания применения закономерностей рынка ценных бумаг путем прямой аналогии.

Приобретение первичного жилья является инвестиционным вложением как в макроэкономическом, так и в микроэкономическом аспектах. В макроэкономическом плане объектами инвестиций являются материальные ценности, которые составляют основу национального богатства, поэтому "в системе национальных счетов выделяют три типа инвестиций: инвестиции в основные производственные фонды, в жилищное строительство и в запасы" ¹.

В микроэкономическом плане инвестиции представляют собой "все виды активов (средств), вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения доходов. Это их финансовое определение. По экономическому содержанию - это расходы на создание, расширение и техническое перевооружение основного капитала, а также на связанные с этим изменения оборотного капитала" ².

В микроэкономическом плане объектами инвестиций рассматриваются:

финансовые (портфельные) инвестиции;

реальные инвестиции (приобретение основных производственных фондов, в том числе коммерческой недвижимости);

нематериальные активы (инновационные разработки, интеллектуальная собственность).

Объекты инвестиций в микроэкономическом понимании составляют лишь часть объектов инвестиций в макроэкономическом смысле. Оставшиеся виды макроэкономических объектов инвестирования не являются объектами, способными приносить доход. Они обеспечивают существование общества и их увеличение имеет социальный эффект.

Инвесторами при строительстве жилья являются потребители, т.е. покупатели первичного жилья. Покупатели первичного жилья могут, во-первых, получать доход от их эксплуатации в форме сдачи в аренду, и тогда они являются инвесторами с микроэкономической точки зрения, и, во-вторых, осуществлять их бытовое потребление без цели извлечения прибыли, и тогда они являются инвесторами с макроэкономической точки зрения. Инвесторами в макроэкономическом плане также являются государственные органы и органы местного самоуправления, приобретающие жилье для последующего предоставления по социальному найму.

Не являются инвесторами строительные компании, осуществляющие строительство жилья. Они осуществляют производство строительной продукции - жилья, поэтому являются производителями. Также не являются инвесторами владельцы земельных участков и прав по строительства на них - компании-застройщики. Компании-застройщики не планирует использовать будущий объект в производственных целях. Жилищный объект создается ими для продажи, соответственно, застройщик - также производитель.

Таким образом, компании, предлагающие на рынок первичное жилье и получившие определение инвестиционно-строительные, называются так не по праву, так как инвесторами не являются. Строительная продукция является результатом строительного производства. Для производства необходима аккумуляция оборотных средств, которые не являются для строительного предприятия инвестиционными. Об инвестициях можно говорить только при расширении своих собственных производственных мощностей.

Оборотными средствами строительных компаний могут быть:

   А) привлеченные средства для восполнения кассового разрыва при производстве строительной продукции для последующей продажи;

   Б) инвестиционные средства лиц, заказавшие у них выполнение строительных работ и получения строительной продукции.

Поэтому не являются инвесторами лица, приобретающие доли в строящемся доме для последующей их реализации по мере роста стоимости доли. Они являются обычными перепродавцами прав на будущий объект недвижимости и по своей экономической сути являются кредиторами или займодателями застройщика и обеспечивают финансирование оборотных средств на период строительства объекта.

Вовлечение строительных компаний в процесс вложения ценностей в создание основных фондов не делает их инвесторами. В соответствии с выше сказанным можно определить следующее:

   1) есть понятие строительного комплекса, которое отражает совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата - строительной продукции (жилья);

   2) есть понятие совокупности инвесторов новых основных фондов (в том числе жилья) - непосредственных потребителей строительной продукции, которые не представляют из себя никакого комплекса, а являются группой разрозненных экономических субъектов;

   3) есть финансовые агенты процесса производства строительной продукции, когда они предоставляют кредиты и займы строительным предприятиям на период строительства в той или иной форме, либо процесса инвестирования, когда они предоставляют кредиты и займы потребителям-инвесторам на осуществление инвестиционных вложений.

Интересным в этом плане будет обратиться к практике российского законодательства, на основании которого осуществляется участие физических и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов. Первоначально лица, участвующие в финансировании и приобретении новых квартир, в соответствии с Федеральным законом № 39-ФЗ от 25.02.99 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определялись как инвесторы.

В настоящее время принят и действует Федеральный закон № 214-ФЗ от 3012.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В нем исключено понятие инвестор, а введено два вида участников: застройщик и участники долевого строительства. В результате законодатель уклонился от конкретизации экономической функции участников долевого строительства многоквартирных домов. В то же время в законе четко указано, что данные отношения возможны только при создании непроизводственных объектов недвижимости.

В связи с этим становится лишенным обоснованного содержания категория "инвестиционно-строительный комплекс". Логика обоснования данной категории построена от обратного. По мнению ее авторов ³ в настоящее время не актуально существование категории советской экономической системы "строительный комплекс", под которым понималась совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата - обеспечение производства основных фондов народного хозяйства. Основным аргументом является изменения в системе управления экономикой, в составе и структуре источников капитальных вложений.

В результате инвестиционно-строительную сферу определяют как "структурную составляющую общественного производства, представляющую собой взаимосвязанную совокупность отраслей и организаций, включая управление, осуществляющих аккумуляцию инвестиционных ресурсов и долгосрочные вложения в экономику с целью получения прибыли, социально-экономического и другого полезного эффекта" ⁴.

Применение категории инвестиционно-строительный комплекс позволило выделить особую рыночную среду, "в пределах которой обращаются инвестиции, инвестиционно-строительные проекты, вся совокупность строительной продукции, включая законченные объекты, строительные материалы, детали и конструкции, строительные работы и услуги" ⁵.

Выделение инвестиционно-строительного комплекса связывается авторами с регионализацией экономики ⁶. Инвестиционно-строительным комплексом региона, по их мнению, является "совокупность отраслей, производств, финансово-банковских структур и управления, осуществляющих реализацию долгосрочных вложений в регионе по созданию готовой строительной продукции в виде зданий сооружений и объектов различного назначения" ⁷.

Как итог авторы делают заключение - "инвестиционно-строительный комплекс страны является одним из трех основных производственных комплексов страны, который наряду с промышленным и сельскохозяйственным комплексами обеспечивает своей продукцией все отрасли и сферы человеческой деятельности" ⁸.

Выделение понятия инвестиционно-строительного комплекса путем увязки экономических категорий производства и инвестиций рассматривается некорректным. Строительный комплекс советской экономики никогда не рассматривался в качестве инвестиционного комплекса или наделенным инвестиционными функциями. Инвесторами всегда были отраслевые ведомства того или иного сектора народного хозяйства. По счетам этих ведомств числились средства, направляемые на капитальные вложения. С этих счетов они перечислялись на счета строительных организаций для производства строительной продукции - основных фондов, которые передавались в последующем отраслевым владельцам.

В сфере жилищного строительства такими ведомствами являлись исполкомы различных уровней, в которых существовали управления капитального строительства, контролирующие финансирование и процесс строительства. В итоге они получали строительную продукцию от строительных организаций и ставили ее на баланс эксплуатационных организаций. Управления капитального строительства никогда не входили в строительный комплекс, а являлись элементом государственной (ведомственной) системы управления, т.е. по сути были представителями инвесторов строительства жилья.

Подобное понимание помогает раскрыть истинное содержание экономических функций и отношений, складывающихся на рынке строительства жилья:

   А) при строительстве жилья инвестиционная функция следует за покупателями и приобретателями нового жилья, планирующими использовать его для собственных или социальных нужд и для извлечения прибыли;

   Б) застройщик и строительные компании являются производителями нового жилья, основной особенностью которого является длительный цикл производства и значительный размер оборотных средств;

   В) если лицо приобретает первичное жилье на этапе строительства с целью последующей перепродажи, оно является кредитором или займодателем застройщика вне зависимости от гражданско-правовой формы закрепления их отношений.

Не образуют комплекса между собой и тем более со строительными компаниями различные предприятия и граждане, которые решили вложить собственные и привлеченные средства в развитие основных фондов. Выше сказанное не позволяет говорить о формировании новой экономической категории - инвестиционно-строительной функции и выделения инвестиционно-строительных компаний или инвестиционно-строительного комплекса.



     1. Шагас Н.А. Долгосрочный аспект. М.: ТЕИС, 2003. С. 45.
     2. Экономическая теория (политэкономия): Учебник/ Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ИНФРА-М, 2007 г. С. 281.
     3. Генералов Б.В. Проблемы формирования организационно-экономических механизмов управления инвестиционными процессами в регионе// Стратегия развития строительного комплекса в современной экономике России. Владимир: Русская оценка, 2004 г. С. 25-27.
     4. Генералов Б.В. Указ. раб. С. 26.
     5. Асаул А.Н., Грахов В.П. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. СПб.: "Гуманистика", 2007 г. С. 39
     6. Асаул А.Н., Грахов В.П. Указ. раб. С. 7.
     7. Генералов Б.В. Указ. раб. С. 27.
     8. Генералов Б.В. Там же.



« назад