ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".

Обзор офисного сегмента рынка недвижимости Московского региона по состоянию на 01.01.2008

Рынок офисной недвижимости Московского региона имеет выраженную центробежную направленность. Пик активности спроса и предложения, ввода новых офисных объектов, концентрации объектов находится в центральной части Москвы и по мере удаления от Садового кольца снижает свою напряженность.

По данным Knight Frank, можно выделить 13 деловых районов:

преобладают офисы класса А:

Центральный деловой район

Садовое кольцо - юг

Садовое кольцо - запад

Садовое кольцо - север

Садовое кольцо - восток

равновесное присутствие офисов класса А и класса В:

Третье Транспортное кольцо (ТТК) - юг

ТТК - запад

ТТК - север

ТТК - восток

Преобладают офисы класса В:

Четвертое транспортное кольцо (ЧТК) - юг

ЧТК - запад

ЧТК - север

ЧТК - восток
(офисы класса А есть только в районе ВДНХ и поймы реки Сетунь).

За пределами ЧТК офисная недвижимость категории А и В встречается лишь вдоль Рублевского шоссе.

Начинается постепенная децентрализация офисного рынка Москвы, которой способствуют высокие темпы роста цен на землю и острый дефицит участков под застройку в центре города. В Москве началось формирование новых деловых районов за пределами Садового и ТТК, появились офисы в многофункциональных центрах. В соответствии с Генпланом развития Москвы столичный центр должен превратиться в туристическую и рекреационную зону, коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, поэтому высококлассные офисы за пределами центра станут более востребованными.

Застройщики коммерческой недвижимости продолжают активно осваивать спальные районы и пригороды Москвы. Территории за пределами центра города активно осваиваются девелоперами из-за дефицита свободных участков и из-за политики, проводимой правительством Москвы, затрудняющей процедуру получения прав на реализацию "офисных" проектов в центре города. Не меньшее значение имеет затрудненность транспортного движения в городе. Офисы за пределами ТТК востребованы компаниями, которые не ориентированы на высшие ценовые категории и нуждаются в больших площадях. Многие крупные международные компании выбирают офисы далеко от центра Москвы и даже за ее пределами. За МКАД охотно едут солидные компании, у которых выбор офиса за пределами столицы обусловлен наличием в области своих производственных мощностей. Например, компании Mars (г. Ступино Московской области) и Coca-Cola (Московский район Солнцево). Количество компаний, выбирающих офис в области вблизи с собственным производством, будет увеличиваться из-за политики городских властей по переносу промышленных предприятий за границы МКАД.

По данным Becar Commercial Property Moscow, из офисных центров, которые введены в 2007 г, 83% расположены за пределами Садового кольца: 42% зданий - между Садовым кольцом и ТТК, 41% - между ТТК и МКАД. По итогам 2007 г. введено порядка 1,2-1,5 млн кв.м офисных площадей, из которых зданий в центральной части города только около 150 тыс. кв. м.

Общий объем предложения офисных помещений в конце 2007 г. достиг 5,7 - 6,2 млн. кв.м. Ежегодный спрос на качественные офисные помещения составляет порядка 900 - 1200 тыс. кв.м. и имеет тенденцию ежегодного увеличения. Для удовлетворения всего спроса на качественные офисные помещения необходимо 11,0-12,0 млн. кв.м. При существующем темпе строительства новых офисных объектов достичь этого показателя с учетом ежегодного роста спроса на офисные помещения можно будет только через 7-8 лет.

Уровень вакантных помещений в 2007 г. в зданиях класса А составил 1,2%, класса В - 4%. Низкая доля вакантных площадей в офисных объектах класса А обусловлена недостаточным предложением. В 2006 г. доля вакантных помещений в зданиях класса А составляла 1,7-2%. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса В поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в течение 2007 г.

Структура введенных в эксплуатацию в 2007 г. офисных объектов класса А - 28%, класса В - 72%. По мнению аналитиков Poul's Yard, в ближайшие годы сохранится дефицит качественных офисных помещений, особенно класса А. В 2008 г. прогнозируется ввод в эксплуатацию порядка 1,75 млн кв. м офисных площадей. При этом доля ввода офисов класса В снизится до 57-60%.

Если в Москве из-за нехватки участков под застройку с каждым годом сложнее найти качественный офис за приемлемую цену, то в Московской области, где проблем со строительными площадками не возникает, предложение практически отсутствует. Еще года два назад главной причиной, тормозящей развитие рынка офисной недвижимости Московской области, считалось отсутствие спроса на офисную недвижимость. В итоге старый фонд морально и физически устаревал, а строить современные бизнес-центры не имело смысла.

Желающих арендовать или купить офис не хватало, чтобы заполнить целое здание. В Подмосковье превалируют офисные центры класса С и ниже, рассчитанные на потребности местных бизнесменов. Местный бизнес предъявляет спрос на дешевые, некачественные помещения либо на офисы на первых этажах жилых домов. Даже в городах ближнего Подмосковья местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или офисами в торгово-развлекательных комплексах.

На сегодняшний день примерный объем офисных площадей Подмосковья составляет 130 тыс. кв. м класса А и 600 тыс. кв. м класса В. Это предварительная оценка офисного рынка Московской области. В связи с популярным в Подмосковье комплексным форматом офис-склад, офис-торговые или производственные помещения, офис-гостиничный комплекс не всегда можно точно выделить и посчитать только офисные площади.

Спрос на Подмосковную качественную офисную недвижимость зависит прежде всего от готовности московских компаний перевести свои офисы или их часть в область. Таких в настоящее время немного. По результатам исследования, проведенного ИС ScanRealty, лишь 19,2% московских компаний готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, и то в зависимости от местоположения объекта. Помимо качественных бизнес-центров, многие рассчитывают арендовать и более простые помещения.

В городах среднего и дальнего Подмосковья столичные арендаторы бизнес-центров составляют, как правило, не больше 25%. Но даже сейчас офисных помещений категорически не хватает. Зачастую единственным вариантом для желающих арендовать целиком небольшой подмосковный бизнес-центр класса А или В остается строительство или реконструкция офиса "под себя". Как правило, этот путь выбирают иностранные компании.

В Подмосковье наметилась тенденция строительства небольших офисных комплексов в "наукоградах", где развивается так называемое оффшорное программирование. Это Долгопрудный, Дубна, Пущино, Королев. В этих случаях большую роль играет своего рода "якорный объект", обычно это известный вуз, вокруг которого начинает выстраиваться инфраструктура.

В настоящее время ситуация меняется как в пределах 5-километровой зоны от МКАД, так и во всех городах ближнего Подмосковья. Процесс застройки Подмосковья офисами, складами и прочими объектами коммерческой недвижимости набирает обороты. Офисный рынок развивается в тех городах, которые фактически являются частью Москвы и куда столичные компании выносят свои бэк-офисы. Эта тенденция, по мнению аналитиков, со временем будет только усиливаться.

В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцове, Домодедове и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. При этом самым перспективным сектором офисного рынка рассматриваются бизнес-комплексы, объединяющие офисные, складские, производственные и торговые помещения высокого уровня, а также сервисные объекты, удовлетворяющие потребности арендаторов и гостей комплекса, рестораны, кафе, гостиницы.

Наиболее перспективными для развития рынка офисной недвижимости в Подмосковье являются ближайшие к столице города-спутники: Химки, Люберцы, Мытищи, Красногорск, Одинцово. В этих городах, а также в Домодедово и Королеве уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. Эксперты отмечают также перспективность офисного рынка в Пушкино и Подольске. Однако для развития района одного лишь расположения поблизости от Москвы недостаточно, должна обязательно присутствовать экономическая основа.

Офисный рынок будет формироваться за счет активного строительства в Московской области новых предприятий, логистических комплексов, выноса складских площадей крупных торговых компаний за пределы мегаполиса. Также поспособствует этому постоянная загруженность транспортных магистралей, которые соединяют Москву и индустриальные зоны Московской области. Целесообразнее размещать офис вблизи производственной деятельности компании. Локомотивом развития офисной недвижимости в Московской области станет строительство ЦКАД.

Уровень арендных ставок на офисную недвижимость Московского региона зависит как от класса объекта, так и от месторасположения, а точнее - от удаленности о центра. В таблице представлены арендные ставки и стоимость продаж офисных помещений Московского региона по состоянию на декабрь 2007 г.

Уровень арендных ставок и стоимости продаж офисных помещений Московского региона в декабре 2007 г.

Класс здания	Ставка аренды, долл/кв.м/год (без НДС)	Стоимость продажи, долл/кв.м (без НДС)
г. Москва
Класс А	900-2000	7000-12000
Класс В	700-1150	5500-8000
Класс С	470-800	2700-5500
Московская область
до 10 км от МКАД
Класс А	480-1500	2500-3400
Класс В	360-540	2100-2370
Класс С	90-300	1695-2270
до 20 км от МКАД
Класс А	_	_
Класс В	310-500	930-1620
Класс С	90-250	530-810
до 50 км от МКАД
Класс А	_	_
Класс В	280-290	740-1100
Класс С	80-240	235-420

Величина стоимости аренды и продажи офисных помещений одного класса зависит от удаленности от центра Москвы. Основным рубежом перелома цен является граница МКАД. После МКАД уровень арендных ставок снижается в 2 раза, а стоимость продаж - в 3-4 раза. Дальнейшее уменьшение цен на офисную недвижимость является более плавным.

Рост спроса и дефицит предложения офисных помещений определяет ежегодный рост арендных ставок и стоимости продаж офисных помещений. В Москве до 2007 г. ежегодный рост стоимости и арендных ставок составлял 3-5 %, однако в течение 2007 г. рост арендных ставок составил порядка 10-15 %. Прогнозируется последующее 10-15% ежегодное увеличение арендных ставок и стоимости на офисную недвижимость.

В Подмосковье динамика стоимости и арендных ставок на офисную недвижимость в предыдущие несколько лет являлась более динамичной и составляла порядка 10-15 % в год. Данное обстоятельство объясняется закономерностями статистики малых цифр: увеличение происходило на уровень ежегодной инфляции и не отражалось на общем порядке цифр. В течение ближайших трех лет также прогнозируется 15-20% ежегодный рост стоимости и арендных ставок на офисы в Московской области. В последующем по мере ввода новых объектов рост уменьшится до уровня инфляционной корректировки.

Принципиальным ограничителем роста стоимости и арендных ставок офисной недвижимости Московской области являются возможности местного бизнеса, так как три четверти спроса в данном сегменте составляют местные компании.

« назад